Следуйте за нами, иначе останетесь «с носом»

(опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» № 1 2012г)

В 2006 году мы, жители трех двенадцатиэтажных домов, собрались и выбрали доверенных лиц для подачи заявки на формирование земельного участка для каждого дома. Подготовили листовки с разъяснениями значения земельного участка для собственника жилья. Листовки были разложены по всем почтовым ящикам. В листовках был указан телефон доверенных лиц. Через несколько недель непрерывных звонков в трех домах, которые позже объединились в ТСЖ «Толстовцы», собственники жилья собрали все необходимые для заявок и голосования документы и денежные средства для оформления участков.

Нужно отметить, что проводить межевание по закону муниципалитет должен за счет бюджета. Но у нас во Владивостоке отсутствие бюджета на межевание использовалось вороватыми чиновниками, как официальная причина затягивания процесса оформления. Хотя, кто отвечает за формирование бюджета, как не сам муниципалитет? Предложения подаются через Думу города в конце года и ею утверждаются. Но ждать этой милости мы не стали и за свой счет сделали топографическую съемку участков. Собрали кучу справок, расписали участки по назначениям, привели законные способы расчетов минимальной и максимальной площади земельного участка необходимого для безопасного и комфортного проживания в многоквартирном доме.

Приступили мы к этой работе в октябре 2006 года. Заявки подали 12 декабря 2006 года, сделав предварительно топосъемку и заплатив тогда более 75000 рублей.

Основания наших требований

1-й вариант расчета земельного участка исходя из общей площади дома.

Согласно п. 5.16 СНиП II-60-75 (таблица 7: плотность жилого фонда в квадратных метрах на 1 га (10000м) территории микрорайона при застройке жилыми зданиями с количеством этажей 12), расчет производится по формуле, исходя из общей площади жилого здания (п. 3 примечания к таблице 7):

Общая площадь жилого здания = Объем здания / Высота (2,82 м)

Площадь земельного участка = (Общая площадь жилого здания) х 10000 (1га) / 6700 м²

Суммарная площадь земельных участков трех домов при проведенном расчете составляет 27941,5 кв. м — это максимальный размер земельного участка согласно п. 5.16 СНиП II-60-75.

При этом должны быть учтены противопожарные требования, предусмотренные СНиП 11-60-75 и приложением 1, п. 2, СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», размер земельного участка должен обеспечивать проезд пожарных машин к жилым зданиям и доступ пожарных с автолестниц или автоподъемников в любую квартиру или помещение. Расстояние от края проезда до стены здания следует принимать 8-10 м для зданий 9 этажей и выше. Проезды должны быть шириной не менее 3,5 м или полосы шириной 6 м, пригодные для проезда пожарных машин со всех сторон для односекционных жилых домов.

2-й вариант расчета земельного участка исходя из количества проживающих.

Согласно п.п. 5.11, 5.16, 5.17, 5.21 СНиП II-60-75, исходя из количества проживающих в жилом доме, общая площадь земельного участка рассчитывается из размеров площадок для игр, парковки автомобилей, санитарных зон, бельевых площадок и составляет для трех домов 
17007 м²

При этом так же дополнительно должны быть учтены упомянутые выше противопожарные требования, предусмотренные СНиП 11-60-75 и приложением 1, п. 2, СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство.

3-й вариант расчета исходя из фактического использования земельного участка.

На момент застройки техническими паспортами на наши жилые дома (все технические паспорта нами найдены) были предусмотрены земельные участки (включая застроенную площадь, незастроенную площадь и зеленые насаждения). Суммарная площадь для 3-х домов составляла 19661 м²

Согласно расчетам минимально нам должны были предоставить не менее 6500 м² по каждому дому, а максимально — 9300 м² по каждому дому. То есть, на три дома совокупно земельный участок должен был составить: как минимум — 19500 м², а как максимум — 27900 м²

После подачи документов мы разработали проект использования земельного участка под крытую парковку и спортивные сооружения с офисом, провели опросы и голосования, организовали ТСЖ «Толстовцы» и в результате все без исключения жители микрорайона своим голосованием выбрали проект, разработанный товариществом.

Чиновничьи игры

В феврале 2007 года прохождение документов резко затормозилось. От чиновников стали поступать многочисленные намеки, что участок уже занят третьим лицом, какой-то строительной компанией. Эту же информацию нам подтвердил и находящийся на нашей земле арендатор, который на протяжении 10 лет арендовал у муниципалитета нашу землю под парковочную зону, аренду платил ежемесячно в городскую казну.

Наши документы то терялись, то у нас требовали опять расписать по назначению каждый участок согласно градостроительным нормам, хотя копии техпаспортов находились в мэрии, и там все было расписано. Через каждый месяц нам стали возвращать документы с новыми незначительными требованиями. Например, спустя год с момента подачи заявлений на формирование земельных участков у нас запросили внести в заявления отметки о том, что были приложены результаты топосъемки. Хотя эти документы были поданы отдельным сопроводительным письмом по тому же адресу. Для чего это делалось? Для того чтобы дата подачи наших заявлений была позже даты подачи такого же заявления от ООО ИСК «Аркада» — строительной компании.

В общем, чиновники жульничали. Нам оттягивали оформление земельного участка. Одновременно «рисовали» документы на выделение данного участка коммерческой структуре. Сляпали протокол публичных слушаний 2004 года. Якобы, в 2004 году на данный земельный участок заявилась ООО «Владстройинвест». В протокол публичных слушаний внесли подписи жителей трех домов, проголосовавших за строительство многоэтажного дома на данном участке земли. Подписи были фальшивыми. Это я установила через паспортный стол. Люди, подписавшиеся под актом, никогда не жили в этих домах.

Затем, чтобы «спрятать концы в воду» ООО «Владстройинвест» пишет заявление об отказе от участка и участок переписывается на ООО ИСК «Аркада» в нарушение ст. 32 Земельного кодекса (в законе отсутствует переуступка бесплатного права). Такой путь совместно с чиновниками был выбран ООО ИСК Аркада для того, чтобы переложить зону ответственности за фальсификацию итогов публичных слушаний на стороннюю организацию и передать земельный участок кадастровой стоимостью 35 млн. рублей ООО ИСК Аркада «бесплатно». В результате бюджет города Владивостока теряет 35 миллионов рублей, а жителям остается земельный участок по периметру домов, строго под фундаментом, так как отданными «Аркаде» оказываются детские и спортивные площадки, зеленые насаждения, которые жители сажали еще 30 лет назад, бельевые площадки, пожарные проезды вокруг домов и парковочные зоны.

Как выяснилось позже, именно в феврале строительная компания ООО ИСК «Аркада» обратилась в администрацию края на выделение им этого участка, представив и сфальсифицированные документы ООО «Владстройинвеста», и сфальсифицированные публичные слушания 2004 года, и просто переписанные на «Аркаду» акт выбора площадки под строительство и экологическое заключение, выданные на этих публичных слушаниях. В Департаменте по земле и землеустройству Приморского края им формально отказали, т.к. у ООО ИСК «Аркада» отсутствовало законное право на получение участка по бесплатной схеме. «Аркада» подала заявление в суд. При этом она не сообщила суду, что есть заинтересованные лица — жители многоквартирных домов, и они так же претендуют на этот участок и уже полгода назад подали заявки, требуя сформировать придомовую территорию. Суд вынес решение в пользу «Аркады». Не дожидаясь обжалования решения суда «Аркада» заключила с Администрацией края договор аренды до 2017 года. И опять же в обход закона. В 2007 году в городе Владивостоке, согласно установленным ограничениям, договоры аренды под строительство заключались не более чем на 5 лет, а «Аркаде» выдали на 10 лет.

После всех этих «финтов», Администрация Владивостока поспешила уведомить нас о том, что границы запрошенного нами участка и ранее частично согласованные изменяются, так как испрашиваемый нами участок вдруг стал не свободен от прав третьих лиц.

Защита в суде. Дошли до Страсбурга

Я вновь подготовила листовку для жителей, в которой прописала, какой урон нанесен каждому собственнику жилья, насколько снизилась капитализация его квартиры. Исходила я из кадастровой стоимости земельного участка. Расчет производила относительно владения собственником квадратными метрами недвижимости. Расчеты показали, что капитализация квартир значительно уменьшилась, стоимость однокомнатной квартиры уменьшилась как минимум на 50 тысяч долларов, а моей 3-х комнатной — на 75 тысяч долларов. Когда жители поняли, каким способом и насколько чиновники вместе с «Аркадой» залезли к ним в карман, народ объединился и в своем негодовании стал еще сплоченнее.

Начались судебные тяжбы. В настоящее время подано уже более 50 исков от разных собственников и по разным основаниям:

— признание права собственности на земельный участок;

— признание договора аренды земельного участка «Аркадой» недействительным;

— заявления об оспаривании кадастровых паспортов на каждый дом;

— признание сделки по передаче земли «Аркаде» недействительной;

— признание незаконным бездействия Администрации по формированию нам земельного участка в заявленных границах;

— признание незаконным отказа в формировании земельного участка под каждым домом;

— обжалование проектов границ на каждый дом;

— признание разрешения на строительство «Аркаде» выданным незаконно;

— признание распоряжения о формировании земельного участка «Аркаде» незаконным;

— признание незаконными постановления, которыми согласовывался в бесплатном варианте участок «Аркаде», и много-много других исков и заявлений об обжаловании действий, бездействий и решений Администрации города и края.

Идет наша непрерывная борьба с ИСК «Аркада» и чиновным произволом. Не найдя защиты в российских судах мы, начиная с 2009 года, подали более 9 исков в Страсбургский суд по разным обжалованиям. Наши иски приняты к рассмотрению.

Надо отметить, что в настоящий момент нет никаких (даже формальных) обстоятельств, препятствующих оформлению нам земельных участков в предусмотренных законом нормах и запрошенных нами размерах. Запрошенный нами участок свободен от прав третьих лиц. Договор аренды земельного участка у ООО ИСК «Аркада» прекратился еще 31 января 2008 года в силу действия прямой нормы закона. Абзац 7 п. 15 ст. 3 ФЗ-137 гласит, что если лицо, которому предоставлен земельный участок, по истечении шести месяцев с момента заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство, договор прекращается независимо от воли сторон и в силу закона. Прокуратура Приморского края еще в августе 2008 года по нашим заявлениям установила отсутствие у ООО ИСК «Аркада» разрешения на строительство.

Но, несмотря на прекратившееся право, застройщик получил разрешение на строительство и объявил о продаже квартир в 24-этажном доме, который собирается построить на нашей земле. Правоохранительные органы полностью на стороне застройщика и отстаивают только их интересы, не слыша наши доводы и не проверяя их.

Внесудебные методы защиты и нападений

В ожидании суда в Страсбурге мы защищаемся, как можем. Причем все жители наших домов делают это сознательно. Каждый из них понял значение земельного участка в стоимости его собственности. Именно поэтому решением общего собрания мне было поручено разместить на домах растяжки с надписями «Дарькин, верни землю толстовцам» и другие. Именно поэтому за считанные дни жители проголосовали за присвоение нашим детским площадкам имен Медведева и Путина, о чем ранее подробно писали в журнале «Председатель ТСЖ». О наших митингах и голодовках также не раз упоминалось в различных СМИ.

30 ноября 2011 года подробное обращение жителей я публично передала лично в руки Первому заместителю Председателя Правительства Российской Федерации Шувалову И. И. Но даже после этого «Аркада» вновь предприняла попытку начать строительства. Для охраны огороженной ими территории наняли частное охранное предприятие. Благо, руководство ЧОПа, вникнув в суть конфликта, отказалось от заключенного договора.

А между тем мэр Владивостока г-н Пушкарев на различных пресс-конференциях пытается убедить жителей города, что причиной борьбы ТСЖ «Толстовцы» за придомовую территорию является моя личная заинтересованность в данном участке. Якобы ранее на оспариваемом месте располагалась стоянка, которую я сдавала в аренду и присваивала себе вырученные денежные средства. Разумеется, такого оскорбления я не потерплю. Мною уже подан иск о защите чести и достоинства. Я уверена в своей победе и меня поддерживают жители.

Алгоритм лишения собственности

На нашем примере можно увидеть и понять алгоритм лишения собственности миллионов россиян. Через 20 лет наши дома должны быть признаны ветхими и требующими реконструкции, так как срок их эксплуатации подойдет к 50 годам, и мы не сможем согласовать с надлежащими органами проекты реконструкции домов. Потому что, при согласовании любого проекта требуется соответствие нормам (прил. 1, п. 2, СНиП 2.07.01-89, п.п. 5.11, 5.16, 5.17, 5.21 СНИП II-60-75), а они напрямую связаны с размерами земельного участка. В результате наши многоквартирные дома будут признаны аварийными и подлежащими сносу, а жилые помещения непригодным для проживания (ППр РФ № 47от 28.01.2006). Собственникам помещений будет вынесено требование о сносе дома в разумный срок (6 месяцев). В случае если собственники в установленный срок не осуществят снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен такой дом, будет изъят для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме в порядке, предусмотренном ч. 1-3 и ч. 5-9 ст. 32 ЖК РФ.

При принятии решения о реконструкции домов, если собственники найдут инвестора, прежде всего, проводится оценка условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара и санитарно-эпидемиологических требований (приложение 1, п. 2, СНиП 2.07.01-89 и п. 5.21. СНиП 11-60-75) — п. 43 Положения. А с выделенными нам участками «по подошве фундамента» такой проверки мы никогда не пройдем, не сможем согласовать проект, т.к. даже обычному крану будет невозможно подъехать, для того чтобы произвести строительные работы. Таким образом, в любой момент наши дома любой чиновник сможет признать аварийными и подлежащими сносу, а земельные участки, подлежащие изъятию и передаче, более эффективному собственнику.

В нашем случае таким «эффективным» собственником будет ООО ИСК «Аркада». К тому же постройка огромного 25-тиэтажного монолитного монстра не только закроет от нас солнечный свет, но и полностью выведет из нормального функционирования наши изветшавшие за 30 лет сети, которые не рассчитаны на дополнительные нагрузки, так как в момент застройки микрорайона генеральным планом дом, который намеревается построить «Аркада», не был предусмотрен. А также весь капитальный ремонт по 185-ФЗ, который мы недавно закончили, также пойдет насмарку, потому как при забивании свай в землю, весь наш вентилируемый фасад осыплется на землю, а дома пойдут трещинами и сползут под сопку, так как стоят они на насыпном грунте.

Елена Лазаренко,

председатель правления ТСЖ «Толстовцы»,

президент Ассоциации собственников жилья Приморья