ТСЖ против УК

Нешуточное противостояние между ТСЖ и управляющими компаниями за право управления многоквартирными домами привело к тому, что во Владивостоке наблюдается обостренная ситуация в области ЖКХ. Что явилось причиной «войны»? И как правильно управлять домом?

Сегодня форму ТСЖ выбирают все больше приморцев, что неудивительно. ТСЖ — некоммерческая организация. Ее задача — эффективно управлять денежными потоками, поступающими от платежей за содержание жилья, чтобы каждая копейка тратилась на улучшение состояния дома, оставалась на доме. Управляющая компания (УК) — закрытая коммерческая структура, которая откровенно говорит о своих целях, создана для извлечения прибыли: «Мы извлекаем из вашего дома прибыль. Работаем не потому, что хотим, чтобы вы лучше жили, а потому, что нам нужно получить доход».

Но идеализировать ТСЖ не стоит. Они тоже бывают разные. Успешность развития и информационная чистота зависит от председателя товарищества: его образования, навыков управления, внутренних морально-этических качеств. И, конечно же, необходимо, чтобы председатель имел хотя бы начальные познания в строительстве. В случае если человек не обладает этими качествами, он легко может прогнуться под обстоятельствами, которые формируют чиновники. К сожалению, таких управленцев в крае много.

Вообще, в каждом доме есть те, кто всегда недоволен управлением. Как правило, это 2-5% жильцов. Однако в нашей работе есть масса примеров, когда после грамотно проведенных мероприятий по ремонту, реконструкции и обслуживанию дома квартиры вырастали в стоимости, причем на 40%. И когда жилец видит такой очевидный результат, то уже не остается сомнений насчет правильности выбора ТСЖ как способа управления домом.

Тем не менее сегодня ситуация в крае и особенно во Владивостоке в части управления многоквартирными домами достигла критической отметки. Главная проблема — в коррупции и перехвате управления в домах различными мошенническими и коммерческими структурами. Под удар обычно попадают бюджетные (дающие стабильный ежемесячный доход), крепкие, ухоженные дома, а также те, которые имеют шансы получить средства на капитальный ремонт по 185-ФЗ. В результате мошеннических действий управление домом, а значит, и право распоряжаться его средствами переходит к другой структуре.

Сценарий развития событий, как правило, такой: существует дом, в котором способом управления выбрано ТСЖ. Организация добросовестно работает, обслуживает и ремонтирует дом. Но в какой-то момент жильцы получают квитанции за содержание жилья не только от своего ТСЖ, но и от какой-то УК. Когда начинают разбираться в ситуации, чаще всего оказывается, что УК по подложным документам, по протоколам собрания жильцов с поддельными подписями регистрирует свое право на управление этим домом. При этом существовавшее здесь ранее ТСЖ не ликвидируется, хотя в Жилищном кодексе четко прописано: может быть только один способ управления, и если на доме уже было выбрано товарищество собственников жилья, то оно должно быть ликвидировано либо принудительно (ст. 141 Жилищного кодекса РФ), либо добровольно (ст. 61 Гражданского кодекса РФ).

Яркий пример — ситуация в доме по ул. Партизанский пр-т, 28 а. Люди выбрали ТСЖ «Приморье», приступили к управлению домом, все делают в рамках закона и вдруг выясняют, что двумя месяцами позже в этом доме выбрана УК «ЖКХ». Она подала информацию в администрацию города, что она управляет домом на основании протокола № 4 от такого-то числа. А параллельно этому процессу видим, что один из чиновников постоянно присутствует в доме, встречается с директором УК, демонстрирует свое отношение к этой УК. Далее выясняется, что этому дому выдали $1 млн на капитальный ремонт фасада, крыши, системы отопления. И по всем этим видам ремонта есть судебные решения, по которым выполнить капремонт должна была администрация, безо всякого софинансирования жителями. Жители, в стрессе от этих двух ситуаций (двойные квитанции и якобы существующее решение жителей участвовать в 185-ФЗ), узнают у чиновника, что деньги, оказывается, дали не жителям, а под УК «ЖКХ», и никакое ТСЖ эти деньги осваивать и контролировать качество не будет. Жители берут этот протокол, идут его признавать — недействителен. Но тут же появляется протокол № 1 датой на день раньше. Натуральное мошенничество!

Сейчас по этому дому, так же как и по ряду других, идут судебные разбирательства. Хотя и суд далеко не всегда может разрешить ситуацию по справедливости, из разных соображений. К примеру, в деле по другому ТСЖ, где лежит заключение экспертизы, что подписи в реестре уведомлений, бюллетенях, которые прилагает в качестве доказательства УК «Ленинского района», поддельные, судья принимает решение, что нет основания признать протокол недействительным и что выносить частное определение о выявлении признаков преступлений в представленных в качестве доказательства документах нет необходимости…

Говоря о перехвате управления домами нацеленными на прибыль управляющими компаниями, важно понимать, зачем это делается. Первое — получение ежемесячных доходов от платы за содержание жилья. Дома можно разделить на малобюджетные (которые приносят мало денег, менее 100 тыс. руб. в месяц), и бюджетные (многоподъездные дома, дающие 300-500 тыс. руб. дохода). Вот в основном за последние и бьются УК. Кроме того, под прицел попадают объекты, где ранее ТСЖ уже провело всю восстановительную работу по техническому состоянию дома, т.е. в них ничего не нужно делать, а только собирать деньги, тем более что собственники в таких домах дисциплинированны и социально ориентированны.

Вторая причина — просто огромные средства, выделяемые на капитальный ремонт по 185-ФЗ. УК «охотятся» за домами, попадающими под действие программы по капремонту, в том числе находящимися на гостевом маршруте и федеральной трассе. Здесь особенно развиты коррупционные схемы. Если дом с большой вероятностью может попасть в программу — а знают, конечно, об этом чиновники УСЖФ и департамента ЖКХ Приморского края, — то к председателям ТСЖ таких домов приходят «ходоки» с вполне конкретным предложением: за определенный процент от суммы выделенных средств дом гарантированно попадет под действие 185-ФЗ.

Знаю об этом не понаслышке. У меня пытались забирать деньги, выделенные нашему дому по программе, потому что понимали — я откат платить не буду. Сначала нам старались навязать подрядчиков, которые заплатят за «помощь». Не вышло. Подрядчиков выбрала я, договорилась с ними, чтобы никто никому ничего не платил. В результате подрядчикам сделали такие предложения, от которых они не смогли отказаться и согласились на откаты с тех денег, которые я контролирую. Они решили, что смогут заставить меня закрыть им раздутые объемы через суд. Но суд показал другое — мы выявили, что сметы были раздуты подрядчиком на 36%.

К слову, раздутые сметы очень часто встречаются. Тот же дом на Партизанском пр-те, 28 а. По программе капремонта на него было выделено 25 млн руб. Жители дома, не доверяя УК, которая захватила управление, собрали деньги и сделали экспертизу по объемам работ. В результате недосчитались 11 млн руб., т.е. на дом потратили всего 14 млн. При этом в смете крайне завышенные цены на материалы и работы (выше розничных).

Есть и еще одна сторона коррупционной схемы в части реализации 185-ФЗ. Так, например, став участником программы, ты должен был прийти к определенному чиновнику и поставить с обратной стороны платежного поручения согласование. Коррупционная составляющая здесь в том, что 185-ФЗ такого согласования не требует. Следовательно, эти препоны и условия в программе капремонта выстроены искусственно. Много вопросов вызывает и система отбора домов, которые попадают в программу. Были случаи, что выделялись деньги на здания, которым всего 9 лет с момента постройки. Согласно ГОСТу все основные системы многоквартирного дома после постройки порядка 15-25 лет не нуждаются в капитальном ремонте. Им требуются текущие ремонты в зависимости от срока, предусмотренного опять же нормами.

В целом ситуация на рынке ТСЖ требует комплексных решений. Здесь необходимо не только вмешательство со стороны власти, но и усиленная работа правоохранительных органов. И, кстати, губернатор Владимир Миклушевский дал посыл чиновникам и недобросовестным УК — не хотите работать по закону, будем наказывать, будем сажать, будем создавать такие регламенты и стандарты управления многоквартирными домами, которые понятны не только чиновникам и управляющим организациям, но и самим собственникам для контроля над всеми участниками.