Опросы

По ряду вопросов правление может принять решение самостоятельно. Однако не помешает спросить мнение собственников (или хотя бы членов ТСЖ). При этом не обязательно соблюдать все формальности.

Жилищный кодекс (ст. 148) относит к компетенции правления такие серьезные полномочия, как:

• заключение договора на управление многоквартирным домом;
• заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом будут достигнуты сразу три цели:

• принятое решение будет более дальновидным, поскольку правление может не подумать о многих вещах, которые придут в голову собственникам;
• возрастет доверие жильцов к правлению. Если решение о выборе управляющей или обслуживающей организации принимается правлением самостоятельно, то возникает подозрение в нежелании серьезно рассмотреть все имеющиеся возможности (в лучшем случае) или даже в получении «отката» от организации-контрагента (в худшем случае);
• опрос станет для собственников еще одним напоминанием о том, что все они сообща несут ответственность за благополучие дома.

Конечно, упомянутые вопросы могут быть вынесены на общее собрание, даже если они относятся к компетенции правления по уставу. Общее собрание – орган, наделенный высшими полномочиями, и может принимать решения по любым вопросам, относящимся к деятельности товарищества. Но проведение общих собраний с соблюдением всех необходимых формальностей – все же достаточно громоздкая процедура, к тому же требующая ощутимых затрат.

Очные и заочные собрания

Согласно действующему законодательству, общее собрание может проводиться как в очной форме, так и в форме заочного голосования. Процедура последнего, впрочем, законом детально не регламентируется. Поэтому порядок проведения заочных собраний нужно обязательно закрепить в уставе товарищества или отдельном документе (положении об общих собраниях), упоминаемом в уставе.

Далее я скажу несколько слов о том, как можно осуществить процедуру заочного голосования на практике. Это – лишь обобщение опыта, законодательных актов, делающих приведенную схему обязательной, не существует.

Лучше всего предложить членам ТСЖ, участвующим в заочном собрании, запечатывать свои решения (заполненные бюллетени для голосования) в конверт. Правлению неплохо позаботиться о конвертах заранее и выдавать их вместе с бланками решений. Конверты с решениями может собирать та же Ревизионная комиссия.

Конверты вскрываются счётной (ревизионной) комиссией непосредственно перед подсчетом голосов в присутствии желающих выступить в качестве наблюдателей членов товарищества.

Разумеется, в уведомлении о проведении заочного общего собрания необходимо указать не только день «Х», до которого члены ТСЖ должны сдать свои решения, но также место и точное время начала вскрытия конвертов и подсчета голосов.

Чем «прозрачнее» будет процедура определения результатов заочного общего собрания, тем лучше. Однако эта прозрачность не устраняет всех минусов заочной формы.

В то время как на очном собрании перед принятием решения любой вопрос можно обсудить, каждый член товарищества может выступить и высказать свое мнение, при проведении заочного собрания это невозможно. Поэтому, прежде чем окончательно сформулировать те вопросы, по которым членам товарищества предстоит голосовать, неплохо устроить хотя бы неформальное обсуждение, пригласив поучаствовать в нем всех желающих. Могут быть учтены также мнения, высказанные в интернет-форумах, и т.п.

Безусловным преимуществом заочной формы является ее меньшая затратность (поскольку нет необходимости арендовать помещение) и большая вероятность собрать кворум. Однако не стоит обольщаться, что кворум на заочном собрании будет автоматически – члены товарищества часто ухитряются вообще забыть о полученных бюллетенях или уехать вместе с ними на дачу в последний момент. Поэтому напоминать о необходимости сдачи решений совершенно не лишне. Если вопросы повестки дня простые, можно предложить членам товарищества заполнить бюллетень сразу при получении (разумеется, предоставив им возможность сделать это так, чтобы процесс заполнения никто не видел). Настаивать Вы не вправе. И, конечно же, не стоит так поступать, если в повестку дня, к примеру, вносится вопрос об утверждении сметы. Наоборот: предложите тщательно изучить смету и задать свои вопросы. Постарайтесь как можно подробнее объяснить каждый пункт. Это избавит Вас в дальнейшем от споров, связанных с начислением квартплаты.

Некоторые правила, касающиеся проведения очных собраний, также можно закрепить в уставе (или положении об общих собраниях). Сюда может входить, например, порядок регистрации участников, порядок выступления в прениях, порядок внесения в повестку дня вопросов по предложению членов товарищества (последнее, кстати, относится и к заочным собраниям) и др.

Собственники и члены ТСЖ

Действующее законодательство создает в некоторых случаях весьма неоднозначную ситуацию. В первую очередь это касается собственников и членов ТСЖ.

Было бы логичнее, чтобы в решении вопросов по управлению домом, где создано ТСЖ, принимали участие все собственники. Понятие «членство» применимо больше к партийцам, чем к жильцам. Впрочем, это моё субъективное мнение.

Начнем с вопроса о том, кто их организует.

По смыслу закона, каждый член товарищества вправе созвать общее собрание членов товарищества, а каждый собственник – общее собрание собственников.

Однако в законе подразумевается, что на инициатора собрания возлагаются все расходы по его проведению (в некоторых случаях, по решению такого собрания, они впоследствии могут быть компенсированы).

Это обстоятельство, а также организационные трудности приводят к тому, что на практике собрания редко организуют и проводят члены товарищества или собственники в одиночку. В крайнем случае это становится делом инициативных групп. И уж никоим образом это не относится к очередным собраниям (проводимым, как правило, раз в год).

Вместе с тем Жилищный кодекс предусматривает, что общее собрание членов товарищества утверждает годовой план финансовой деятельности товарищества и отчет о выполнении такого плана (п. 8) ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса), что подразумевает проведение ежегодных очередных собраний членов товарищества. В том же Жилищном кодексе (ч. 1 ст. 45) говорится: «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Срок и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме».

Таким образом, теоретически каждый год должно проводиться два очередных общих собрания.

Конечно, собственники, на основании Жилищного кодекса, вправе выбрать любой порядок проведения «своих» общих собраний и назначить ответственных лиц. На практике такое редко встречается.

С ТСЖ все гораздо проще: раз уж оно создано, задача по организации общих собраний членов товарищества ложится на правление (лучше конкретизировать – на председателя правления, который согласует с правлением повестку дня и сроки проведения собрания).

Логично, если в доме, находящемся в управлении ТСЖ, ежегодные общие собрания собственников также организует правление (председатель правления) товарищества.

Такие общие собрания могут проходить одновременно с очередными общими собраниями членов ТСЖ.

Жилищный кодекс четко не определяет, какой круг вопросов должно рассматривать ежегодное общее собрание собственников.

В то же время в ч.11 ст. 162 ЖК говорится об обязанности управляющей организации ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Буквально эта статья относится к управляющей компании, но по смыслу закона ТСЖ, также осуществляющее управление домом, должно отчитываться о его результатах перед собственниками. Поэтому на ежегодное общее собрание собственников логично выносить утверждение отчета правления ТСЖ о проделанной работе.

В законе существует и еще одна неоднозначность, касающаяся разграничения полномочий общего собрания собственников и общего собрания членов ТСЖ. Так, в соответствии с п. 3) ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. В то же время, в соответствии с п. 12) ч. 2 ст. 145 ЖК, принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ. В Гражданском кодексе (с. 606) договор аренды определяется как договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Где проходит грань между арендой и пользованием, непонятно. Возможно, законодатель имел в виду безвозмездное пользование.

Закон не устанавливает приоритета решений общего собрания собственников перед решениями общего собрания членов ТСЖ, хотя логически это должно быть так.

Учредительное собрание

Строго говоря, речь идет о собрании по выбору способа управления домом. «Учредительным» оно становится лишь в том случае, если собственники принимают решение о выборе управления товариществом собственников жилья.

Сам процесс учреждения ТСЖ заключается в принятии его устава общим собранием членов товарищества. Теоретически такое собрание можно провести отдельно, после собрания по выбору способа управления, которое является общим собранием собственников. Однако на практике такое разделение приведет к значительным потерям времени и денег.

Итак, как же создать ТСЖ?

Шаг первый — организационный

Первое условием, без которого не состоится никакое собрание – наличие списка собственников. Этот список должен содержать хотя бы фамилии (не помешают имена и отчества) собственников и способ связи с ними. Впоследствии, когда собственники соберутся и начнется их регистрация, у каждого необходимо будет взять также паспортные данные и реквизиты документа, подтверждающего право собственности (либо инвестиционного договора).

Важнейшей информацией, без которой невозможно определить результаты голосования, является информация о площади принадлежащего собственнику помещения. Ее очень желательно получить заранее, чтобы непосредственно по окончании собрания, пока люди еще не разошлись, успеть произвести подсчет голосов.

Жилищный кодекс обязывает инициатора собрания уведомить собственников не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Строго говоря, если это – первое собрание, то допускаются только два способа уведомления: заказным письмом либо лично под роспись (ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса).

Разумеется, квитанции об отправке заказных писем и ведомость с росписями в получении уведомлений необходимо сохранить (на случай возможного оспаривания результатов собрания в суде).

В Жилищном кодексе (ч. 4 ст. 45) говорится, что сообщение о проведении собрания может быть также размещено в помещении данного дома. Но этот способ уведомления является юридически безупречным лишь в том случае, если собственники уже приняли решение размещать уведомления в помещении дома на собрании, проведенном ранее.

То же касается и проведения учредительного собрания в заочной форме. Да, Жилищный кодекс допускает такую форму, однако на практике могут возникнуть вопросы, связанные с подсчетом голосов. Законодатель ничего не говорит о том, кто выполняет функции счетной комиссии при проведении заочного собрания, и если их возьмет на себя инициатор (являющийся к тому же заинтересованным лицом), это может вызвать вполне обоснованные возражения.

Конечно, если собственники решат, в каком порядке будут проводить заочные собрания, в том числе – кто и как будет считать голоса, вопросов быть не должно. Но для этого, опять-таки, сначала должно состояться собрание очное.

Итак, поставлена задача: провести собрание в очной форме, направив собственникам уведомления заказным письмом или вручив лично. Конечно же, для собрания необходимо сначала выбрать время и место, которые и будут указаны в уведомлениях.

Арендуя зал, лучше не скупиться. Необходимо позаботиться о том, чтобы зал был достаточно просторным и все участники собрания смогли сидеть. Очень желательно наличие микрофона, к которому и будут подходить по очереди все желающие выступить. Иначе голосование может перейти в свою древнюю форму: определение, кто прав, по тому, кто громче кричит.

При входе в зал необходимо поставить один или несколько столов (в зависимости от количества участников собрания). За столами будут располагаться добровольцы или специально нанятые люди, которым следует подробно разъяснить, как регистрировать участников. Напомню: необходимо взять у них паспортные данные и реквизиты документа, подтверждающего право собственности. Не помешают физический адрес, контактные телефоны, адрес электронной почты и другие способы связи, наиболее удобные для данного собственника.

У доверенных лиц берутся копии доверенностей. Если приносят оригинал, попросите его на 1-2 дня, чтобы сделать ксерокопию и приобщить к материалам собрания.

Ни в коем случае не экономьте на времени аренды! Практика показывает, что собрание выходит далеко за установленные регламентом рамки. Хорошо, если повезет и удастся доплатить за дополнительное время по ходу дела. А что, если вас будут поторапливать в связи с началом следующего мероприятия?

Не забудьте, что регистрация также требует времени (от 30 минут до часа, в зависимости от количества собственников и от того, какой объем дополнительной информации вам придется записывать).

Еще две маленькие детали, которые могут повлиять на ход собрания и на настроение его участников. Первое: ограничьте вход в зал, там не должно быть случайных людей. По закону вы можете не допустить на собрание никого, кроме собственников и их доверенных лиц. На практике, конечно, нет смысла слишком вредничать и не пускать мужей, жен, друзей собственников (конечно, если последние не приходят толпами). Но лучше заранее предупредить, что в зал вы будете пускать по списку, и предложить желающим внести в этот список тех, кого они хотят пригласить.

Если арендованное вами помещение – охраняемое, это плюс: передав список вахтеру, вы избавитесь от головной боли с посторонними.

Вторая деталь – автостоянка. Позаботьтесь о ее наличии, выбирая зал, и участникам собрания не придется выскакивать на крики: «Отгоните девятку номер такой-то! Иначе эвакуируем!»

Шаг второй — «крючкотворский»

Итак, у вас на руках список собственников, и вы уже знаете, где и когда будет проходить собрание, а также примерно какое время оно займет.

Для начала составьте повестку дня. Она обязательно должна включать вопрос о выборе способа управления. Но это не все.

Если большинство собственников (именно ВСЕХ собственников, а не большинство присутствующих) выскажется за создание ТСЖ, вы объявляете, что общее собрание собственников заканчивается и начинается общее собрание членов ТСЖ.

Таким образом, документы, включая уведомления и бюллетени для голосования (бланки решений), надо готовить сразу для двух собраний, хотя фактически это будет одно и то же мероприятие. Разумеется, общее собрание членов ТСЖ может и не состояться – в том случае, когда не будет принято решение о выборе этой формы управления. Но это не отменяет необходимости к нему готовиться.

Зарегистрировать товарищество вы сможете только после того, как получите утвержденный общим собранием членов ТСЖ Устав.

Итак, повестка дня общего собрания собственников включает обязательный вопрос о выборе способа управления.

Повестка дня общего собрания членов ТСЖ включает следующие обязательные вопросы:

1. Принятие Устава Товарищества.
2. Избрание Правления.
3. Избрание Ревизионной комиссии.
4. Назначение лица, ответственного за государственную регистрацию Товарищества (если на общем собрании избирается председатель правления товарищества, что отражено в протоколе собрания, регистрацию осуществляет председатель правления).

Не забудьте про процедурные вопросы. Председателя общего собрания собственников выбирать не нужно, поскольку закон уже четко указывает: такое собрание ведет его инициатор, а вот секретаря и счетную комиссию (а также председателя счетной комиссии) выбирают непосредственно на собрании. Однако кандидатуры секретаря и «счетчиков», безусловно, должны быть готовы заранее. Секретарь должен иметь заготовку протокола, в которую он будет записывать происходящее, а председатель счетной комиссии – желательно, ноутбук с экселевским файлом, в который внесены фамилии собственников, номера и площади принадлежащих им помещений, формулы для определения долей и подсчета голосов. Ну и совсем хорошо иметь возможность подключить принтер.

К повестке дня вы можете добавить регламент, в котором указывается время основного доклада и прений по всем вопросам. По закону он не является обязательным, однако наличие регламента позволит контролировать продолжительность собрания.

Составив повестку дня, вы можете печатать уведомления.

Напомню, что в сообщении (уведомлении) о проведении собрания, согласно Жилищному кодексу, должны быть указаны:

1. сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2. форма проведения данного собрания (дословно в ЖК: «собрание или заочное голосование»);
3. дата, место, время проведения данного собрания (это относится к очному собранию);
4. повестка дня данного собрания;
5. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (ч. 5 ст. 45)
6. К уведомлению добавьте напоминание о необходимости иметь при себе паспорт и документ, удостоверяющий право собственности (либо инвестиционный договор), а доверенному лицу – также и доверенность.

Не ломая голову о месте или адресе ознакомления с материалами, раздайте каждому участнику собрания проект устава товарищества (при необходимости – также информацию, позволяющую сравнить различные способы управления, оценить достоинства и недостатки ТСЖ; сведения о лицах, готовых работать в составе правления и ревизионной комиссии; приглашение самому принять участие в работе правления или ревизионной комиссии и т.п.). Попросите сохранить проект устава и взять его с собой на собрание, потому что при обсуждении люди обязательно начнут искать в тексте те или иные места. Однако, учитывая свойственную всем нам забывчивость, напечатайте дополнительные экземпляры проекта устава, которые желающие смогут получить при регистрации или непосредственно на собрании.

Заранее подготовьте списки для регистрации, внеся туда имеющиеся данные и оставив графы для недостающей информации.

Также заранее подготовьте бюллетени для голосования (бланки решений). В соответствии с Жилищным кодексом, решение должно содержать:

1. сведения о лице, участвующем в голосовании;
2. сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3. решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 47).

Вообще Жилищный кодекс лучше изучите в оригинале, а на собрание возьмите несколько экземпляров (для себя и «сомневающихся» из зала).

Если каких-то сведений у вас нет, не отчаивайтесь: оставьте в бюллетене свободное место и предложите заполнить его самому собственнику.

Типовых форм уведомлений, решений и других документов довольно много в Интернете, и вероятно, нет смысла подробно на них останавливаться.

Голосование бюллетенями по некоторым вопросам, особенно – если нет сомнения в результате, бессмысленно. Поэтому подготовьтесь также к «упрощенной» форме голосования: например, изготовьте карточки с указанием количества комнат в квартире собственника, его округленной доли и т. п. (это удобно, если помещения в доме более-менее однотипные). Таким образом вы сможете оценить результат, посчитав поднятые карточки. Но принципиальные вопросы о выборе способа управления и принятии устава товарищества, а также о выборах членов правления и членов Ревизионной комиссии лучше все-таки решать бюллетенями.

Подготовьте заранее протокол голосования. Если Вы сможете его оформить, распечатать и подписать у участников собрания до того, как они разбегутся, то избавите себя от необходимости охотиться за подписями впоследствии (а без этого ТСЖ могут не зарегистрировать).

Обязательно сохраните не только протокол, но и бюллетени. Вполне возможно, что вам придется предъявлять их при регистрации ТСЖ (поскольку среди регистрирующих органов существует неоднозначное понимание ситуации, и бывают случаи, когда они требуют решения ВСЕХ учредителей товарищества, то есть всех тех, кто голосовал за принятие устава на собрании).

Проект устава является одним из самых важных подготавливаемых документов. Не стоит относиться к нему как к простой формальности. Обсудите этот проект с наиболее активными из собственников еще до вынесения на собрание, включите в текст их предложения (за которые можно будет проголосовать отдельно).

Общие собрания

Начнем с того, что само по себе понятие «общее собрание» слишком общее.

Бывают общие собрания собственников и общие собрания членов ТСЖ, которые обладают разной компетенцией.

Закон обязывает проводить общее собрание по крайней мере ежегодно – для утверждения годового плана финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана (п. 8) ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса). Время проведения таких собраний (к примеру: «первая половина февраля» или даже: «второе воскресенье февраля») необходимо закрепить в Уставе. Такие собрания являются очередными.

Однако в ходе деятельности ТСЖ могут возникнуть вопросы, требующие безотлагательного решения. В этом случае созывается внеочередное собрание.

Порядок созыва и проведения собраний обязательно должен быть закреплен либо в уставе товарищества, либо в отдельном документе, принятом общим собранием (положении об общих собраниях) и упоминаемом в уставе.

Особо следует выделить собрание по выбору способа управления домом, которое может одновременно стать учредительным собранием товарищества собственников жилья.

Поскольку процедура проведения общего собрания достаточно формализована и может к тому же требовать ощутимых затрат, в некоторых случаях достаточно опроса жильцов. Разумеется, это касается лишь тех ситуаций, когда правление хочет посоветоваться с жильцами по вопросу, находящемуся в его компетенции, а не в компетенции общего собрания.